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楼市寻底: 积极变化与预期保卫

21世纪经济报道记者孔海丽北京报道

在一系列保交楼稳民生政策的影响下,一些积极变化开始反映在房地产数据中。

国家统计局9月16日发布数据显示,今年8月,全国商品房销售面积和销售金额的降幅均有收窄,房地产企业到位资金降幅收窄,房地产续建项目投资保持增长。

但整体来看,房地产市场仍然延续了低迷态势。8月,拿地和开工跌幅继续扩大,开发投资同比降幅扩大,房价整体下行,新房和二手房价格下跌城市数量增加。

“今年以来,各地坚持房子是用来住的不是炒的定位,因城施策,用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实责任,保交楼稳民生,应该说,效果是在逐步显现的。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在8月份国民经济运行情况新闻发布会上总结道。

尽管出现了一些积极变化,但付凌晖同时指出,也要看到房地产市场仍然还在下行。“从销售方面改善传导到房地产投资生产方面,仍然需要一个过程。”他说。

业内分析人士认为,当前房地产市场的修复遇阻,信心修复是关键,供需两端支持性政策需要进一步优化和落地,改善市场预期,提振信心。

积极变化

几个修复趋势,主要体现在供给端。

一是市场销售降幅收窄。1-8月份,全国商品房销售面积同比下降23%,降幅比1-7月份收窄了0.1个百分点。商品房销售额下降27.9%,降幅收窄0.9个百分点。其中,中小户型住宅销售降幅收窄幅度更大一些。

不过,这种收窄在不同区域之间呈现分化。1-8月,仅东部地区商品房销售面积累计同比降幅收窄,中部、西部及东北地区市场销售规模累计同比降幅继续下探,市场情绪尚未修复。

二是房地产续建项目投资保持增长。地方保交楼稳步推进,效果逐步显现。1-8月份,施工期超过2年即将步入交付阶段的房地产开发项目投资增速比1-7月份有所加快。

保交楼工作的推进,也体现为竣工面积跌幅的下降。1-8月份,竣工面积下降21.1%,比1-7月份的-23.3%收窄了2.2个百分点,单月竣工面积下跌2.5%,比7月份的-36%收窄更为明显。这意味着保交楼、促交付取得明显进展。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为,停贷事件后,中央及地方政府积极倡导保交楼,并成立保交楼专项工作,起到了一定成效,停贷事件带来的负面效应有所减弱。

三是房地产企业到位资金降幅收窄。1-8月份,房地产开发企业本年到位资金同比下降25%,降幅比1-7月份收窄0.4个百分点。

这也得益于近期央行及国常会的倡导,监管层不断强调,要增强信贷有效投放,通过降低政策利率引导市场利率下降,支持合理融资需求。

“不过,开发商外源融资仍旧处于冰冻状态,内源资金取决于销售端的复苏态势,未来房地产企业到位资金仍有挑战。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出。

另一个细分变化,表现为热点城市新房价格的环比上涨。

8月份,新房环比涨幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都,其中上海领涨,涨幅为0.6%;其他城市涨幅为0.4%。

李宇嘉认为,热点城市中心区高价盘成交明显回升带动了新房价格的环比上涨,在新开工、供应持续下降的情况下,中心区新盘较少,受疫情影响小的中高收入人群,购买力仍旧强劲,导致中心区高价盘热卖。

整体仍在下行

在购房者预期偏弱及传统销售淡季等因素综合影响下,整体房地产市场仍在下行。

8月,新房、二手房房价整体同环比跌幅均较上月扩大,七成以上的城市都呈下跌状态。各线城市价格表现均较上月减弱,一线城市整体环比涨幅收窄,二三线城市环比转跌或跌幅扩大。

新房和二手房价格下跌城市数创阶段性新高。新房方面,8月份,50个城市新房价格下跌,比上月增加了10个,下跌城市数创2015年3月以来新高;二手房方面,8月份,70城有56个城市环比下跌,比上月增加了5个。

分析房价下行的原因,中原地产研究院首席分析师张大伟认为,季节性因素和预期性因素都有影响。他说,每年6月是开发商推盘高峰期,购房者数量也较多,但7-8月份本来就是惯例的淡季,所以市场的复苏势头有所波动。

购房者心理预期方面,受停工停贷现象影响,购房者越来越谨慎,尤其是二三线城市购房者的消费力,已经因楼市调控优化而有所释放,后续信心仍待提振。

供给端的下行则体现在拿地、开工和开发投资等方面。

1-8月,全国土地购置面积同比下跌49.7%,比1-7月份的48.1%扩大1.6个百分点,单月同比跌幅56.6%,开发商拿地积极性较低。

拿地减少也一定程度上带动了新开工的下降。1-8月,房屋新开工面积同比降幅连续5个月超四成,降幅较7月分别扩大1.5和0.3个百分点,企业投资信心仍较弱。

拿地、开工数据下降,进一步冲击到了开发投资数据。1-8月份,房地产开发投资同比下降7.4%,降幅比上个月扩大了1个百分点。

业内人士分析认为,这几组数据反映了房企投资动力不足。销售回款不足、融资难度较大使得大部分房企现金流无法改善,房企投资的信心仍未恢复。

付凌晖认为,从销售方面改善传导到房地产投资生产方面,仍然需要一个过程,推动房地产市场平稳健康发展,仍然要继续付出努力。

供需两端保预期

无论是房价走势,还是投资端的复苏,都离不开预期与信心的修复。

“当前量、价下行代表市场修复停滞。市场预期不足是根本原因。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,宏观环境的不确定性进一步加重了市场观望情绪,贝壳研究院监测到,8月代表市场预期的二手房景气指数降至16,整体处于收缩区间。

许小乐进一步强调说,供需两端支持性政策的进一步优化和落地是改善市场预期的关键。如全面优化需求端限购限贷政策,最大限度释放购房需求;供给端保交楼纾困基金的灵活快速落地,使得保交楼有实质性进展,才能从根本上改善市场预期。

李宇嘉也认为,房价稳定的关键,供需两端均需发力,一方面从供给端释放出保交楼的好消息,另一方面也要降低居民对收入、就业的担忧。

8月底,国常会明确提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求”,叠加央行5年期以上LPR再次下调15个基点,均为各地优化楼市政策释放了空间。

进入9月,各地政策出台的节奏又有加快,重点二线城市进一步加大了稳楼市力度。近日,宁波、济南等强二线城市纷纷优化楼市限购政策,使之更有利于刚需和改善性需求的释放。

整体来看,调控优化主要集中在保交楼,灵活运用信贷政策,下调房贷利率,增加购房支持,降低首付比例,优化限购、限售,支持多孩家庭住房需求等方面。稳楼市政策力度越来越大、内容愈发丰富,多个城市更是持续升级优化政策内容。

中原地产研究院数据显示,截至8月底,当月累计有超90城发布了稳楼市政策近120多条;2022年截至8月,年内房地产调控已经超过700次,2021年同期为420次,同比上涨约67%。

“但近两日,也有部分城市撤回政策,后续热点城市政策出台可能仍偏谨慎。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

从市场表现上来看,据中指监测,9月前两周,重点城市商品住宅成交面积同比降幅仍较大,传统“金九”开局不及预期。

陈文静认为,短期来看,随着“保交楼”措施的进一步落实及推进,房地产开发投资有望边际修复,但整体调整压力仍较大;在交易市场低迷情绪短期难改及企业资金持续承压下,企业开工意愿仍不足,新开工面积深度调整态势或将延续。

posted @ 22-09-19 03:12 作者:admin 点击量:
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